一、系统概述

       建筑机电设备涉及到的细分子系统已达20多个，包括楼宇自控系统、空调系统、变配电系统、给排水系统等等，这些系统基本都是单独建设，并采取相对独立的技术路线、系统设备和控制软件，这种方案使各子系统软硬件之间、系统与系统之间、以及系统运行与实际管理之间相互分割，形成了一个个“信息孤岛”，难以适应建筑后勤管理部门对综合监控与集中管理方面新的要求。同时这20多个子系统涉及到很多机电设备，用传统扁平化、台帐式管理非常不直观，需要有更好的设备管理模式把机电设备的全生命周期管理起来，又能减轻值班人员的负担；另外后勤管理部门需要对部门人员进行管理，更需要有一套专门的人员值班巡更系统来保证。所以，面对各个建筑复杂的后勤运行保障及机电设备管理，必须定制开发一套与之相配套的信息管理系统。

二、建设目标

       通过该系统的建设，能实现建筑的综合运行监控、报警/故障管理、设备维修/ 保养管理、能源统计分析、人员值班/巡更管理、大屏综合展现。该系统以实时数据库和关系数据库为核心，利用通讯接口、传感器采集等多种形式将中建筑各楼的水、电、气、主要机电设备的状态、警报、流量等工况参数纳入到统一管理平台上。在此基础上，以电子地图为主要管理工具，结合通讯技术、组态技术进行数据整理和集中表现。此平台可实现数据综合利用、跨系统联动、子系统间信息共享等功能，实现后勤维护管理、能耗计费、集中监管等功能，成为建筑后勤管理必不可少的工具。

三、系统功能

1、运行监控

      运行监控系统，则是将所有的机电运行子系统集成起来，让建筑后勤保障人员，不用到现场，就可以了解每一套系统的运行状态。可对项目里的办公自动化系统、计算机网络系统、会议管理 、机房设备及环境监控系统、给排水系统、变配电系统、智能照明系统弄、电梯系统、新风系统、空调系统、送排风系统、视频监控系统、防盗报警系统、停车场管理系统、门禁系统、消费系统、考勤系统、残卫紧急求助系统、巡更系统、多媒体显示及引导系统、广播系统、能源计量系统等智能化系统设备实现集中监控管理。

这些系统可以通过电子地图、结构图和系统图展示，在平台上进行浑然集成。机电设备在通过电子地图上显示安装位置，它的运行状况、报警状况都在地图上直观地表现出来。从图上可以直观看出来该楼层有哪些设备，每一个设备的安装位置，它们的运行状态，点击某一设备（比如新风机组），就可以弹出该设备的组态图。设备组态图可以是结构图或者系统图，以表格结合图形化方式展示。

2、报警系统

      报警管理系统是定义、监控、确认、处理报警信息的一套管理系统，其主要的功能有：报警级别管理、报警定义、报警通知、报警处理、报警统计分析等功能模块。

报警级别管理，通常情况下，报警管理分为四级报警，（提示 < 一般 < 重要 < 紧急）不同的报警级别，其报警展示方式、报警通知方式、报警处理机制都不完全相同，级别越高、问题越严重、情况越紧急、报警处理的优先级别就越高。当然，用户也可以按照自己的需求灵活调整。

报警定义，系统支持设备监控参数粒度的报警设置，可以设置上下限值、报警级别、报警内容、解除内容和报警组定义报警规则。系统产生的报警记录会记录到数据库中，报警记录只能查看，无法删除，以保证报警记录的正确性。

报警通知，系统监测到报警时，用户不一定在电脑前，就需要通过某些方式来通知。通知方式包括：短信、电话语音播报、Email和声光报警等。一般级别越高的报警通知就要更及时，可以选择短信、电话语音播报；提示报警发Email即可。

报警处理，是整个报警管理系统的核心，报警可以自动解除，比如新风系统对PM2.5的监测，当高于设定的阈值时触发报警，低于设定的阈值时则自动解除该报警提示。用户也可以手动对报警进行处理，处理之后的报警会有一个处理缓冲时间，如果超过该处理时间报警还未自动解除则会继续发出报警通知。报警统计分析：是后勤管理部门营运绩效考核的一个重要手段，包含报警数量统计、子系统报警占比、报警趋势分析等内容。

3、设备管理

      设备管理系统将设备管理的各种工作要素有机地组织于一体，包括设备管理的组织体系，设备资产管理，设备运行和维护 （设备运行（停机）记录、缺陷故障事故管理、保养、修理、改造、报废），备件管理等纳入一个优化的管理体系中，高效地建立设备整个生命周期的、完整的基础档案和技术档案。系统能够实现各类设备管理档案的电子化管理，并在建筑内部实现技术资源共享。

该系统实现对设备资产运行的有效管理和监督，并及时传递影响运行的设备运行和维护的数据信息，为运行计划的制订、设备维修、技术改造提供决策依据。

该系统针对目前大多数建筑缺乏动态设备资产管理的现状而设计，改变过去依赖手工记录与个人经验的简单设备管理模式，达到设备信息的网络化共享；系统协助建立设备资产管理维护保养的规范和完备的计划，改变设备维护主要基于被动的事后维修模式，将设备管理从个别人参与的方式转变为全员参与设备全生命周期流程的科学管理模式。

针对领导和设备主管关心的问题，系统能提供众多种实用的统计分析与报表功能，包括资产分类统计、设备运行统计，故障（缺陷）统计分析、维护与维修费用分析等，为提供设备运行效能、设备可靠性可维修性、设备技术更新能力、技术装备水平，为管理提供决策支持。

4、设备档案管理

      设备档案资料是设备制造、使用、管理、维修的重要依据，为保证设备维修工作质量、使设备处于良好的技术状态，提高使用、维修水平，需要充分发挥设备档案资料为日常设备管、修、用服务的职能。

在实际工作中，设备档案管理工作往往被忽视或简单化。主要表现在：一是领导不重视，认为设备档案可有可无，机构不健全，人员配置不到位等。二是设备档案管理人员对业务不熟悉，究竟应该怎样进行设备档案管理工作不清楚。三是设备档案管理人员岗位变动时交接不清，关键的图文资料流失，造成设备档案管理脱节、无连续性。

该设备档案管理模块提供了完整的电子化管理手段，可以完成设备技术资料的收集、记录、填写、积累、整理、归档、统计、利用等任务。经过精心维护的设备档案可真实反映设备在建筑运行中的发展演化历史，发生的历次维护保养记录和状态变化，展现了丰富的各种原始记录。

该设备档案管理模块包含设备基本信息、子设备、随机附件、设备的规格参数、设备的图文资料、设备的历史报修报障信息、设备的维修维护信息等，并将各种设备相关信息有机地组合在一起。

5、设备类别管理

      系统的设备可以进行多级分类。基础分类包括：机电运行设备、行政资产设备等，二级以下分类可以无限扩展，比如：风机空调、电梯、照明、空压机、冷冻机组等，该分类方式可以容纳运行和非运行的全部设备设施类别，同时支持按照分类的多级检索和汇总。

设备档案的检索还可以采用所属部门、所在区域、资产性质、设备系统、设备类别、特种属性等等组合方式，或者采用部分关键字进行模糊查找，可以方便地快速查找任何一个设备的档案信息及其维护数据信息。

6、设备维修管理

      设备维修流程化管理。无论是电话报修产生的报修单，还是监控报警产生的维修单，都将按照建筑预订的流程，实现电子流程化管理。维修单包含的属性有：维修单编号、设备类别、设备名称、安装位置、故障描述、设备负责人、使用部门以及维修费用、维修说明等信息，其最终样式，还将以建筑的需求调研报告为准，系统可以完全参考实际使用中的维修工单进行开发，，系统将非常方便、直观地列出各种状态的维修单，包括未执行的、执行中的、执行完成的，在维修单的处理和监管方面，可以一目了然，简单直观。

同时，系统还支持委外维修，对于一些大型特种设备，建筑不便于直接维修，需要委托厂商或者专业的维修公司进行维修

7、维修保养

      设备保养，通常都包含保养周期、保养计划、保养任务几方面的内容。

保养周期的定义可以包括多种方式，有按时间间隔保养的，比如月保、季保、半年保、年保等；也有按运行时间保养的等。

保养计划又分为一级保养计划、二级保养计划，按照保养周期，系统将自动生成保养计划，如果计划到期，系统又自动生成保养任务单，并且按既定的流程开始执行保养任务。

设备养护部门根据养护计划产生的工作清单，以及设备维修部门根据检修计划和故障报告产生的维修任务单，有的又称为工作单。工作单的处理过程处于闭环控制，完成审核的维修任务反馈到最初的维修申请来源，并最终反馈到问题报告者。在这一过程中伴随着和外包维修单位的交互，以及对费用的预算和结算。

工作单的内容包括工单编号、工作名称、工单日期、工作任务明细、备件、物料、工具及人力资源需求情况。还包含完成该项工作需做的安全措施、技术要求等内容。

本系统可以自动统计维护人员的工作量、维护成本。翔实的统计数据可以协助建筑优化维护成本，提高设备的完好率，降低建筑总体运营成本。

各种工单的执行过程均按照预先配置的管理流程进行，且每一个环节均可以事后追溯。所有执行过的维护工作单，自动列入相应的设备档案的维护历史记录中，实现设备档案的自动更新。

8、外包维修项目管理

      系统支持按维修计划对大中修、改造等在内的项目进行外包维修管理，同时根据项目的要求合理组织流转过程信息。可根据维修计划生成资产维护工作单、并通过附件提供相关信息的详细记录。

系统可对大修、技术改造等在内的项目计划进行流程管理。项目计划的审批进行电子化流转，包括下属单位逐级申报、公司各个部门审批、审批结束后进入公司项目计划报表，并反馈给下属单位。

项目分为公司受控和下属部门受控两类，可分别进行浏览。项目计划分为申报一览和已被批准一览，各部门可以查询每个计划的审批进度。未被批准的项目可查看其原因说明。每个项目的技术方案、专家评审意见、领导批准意见均作为项目的附件一起流转。

同时在项目相关的工单中，可进行备件、工时、人力成本统计计算。

9、巡更管理

     系统将统计总务部门所辖的所有巡检点，然后在每一个巡检点安装巡检设备，巡检装置上有三个按钮（正常、异常、维修）和一个读卡器，巡检管理系统。  

巡检读卡器与状态按钮是联动的，当巡更人员刷卡后，三个状态按钮处于激活状态，巡检人员反馈巡检状态。在信息管理系统中，就可以看到该员工的巡检记录，包含：巡检编号、巡检人员、巡检地点、巡检时间、巡检状态等。

10、值班管理

        值班管理系统包含排班管理、值班管理、交接班管理等方面的内容。

排班管理，我们可以以日历表、周历表、月历表的方式，安排每一个员工的工作计划，同时还直观地表达了该计划的执行状态，给工作的安排、执行、监督带来很大的方便。比如：

值班日志：是值班管理中非常重要的一个环节，记录值班过程中发生的各种状况，包括已处理事项，未处理事项、交接班情况等。

11、工作流管理

        本系统中所有的工作单、计划的创建、批准、启动、完成和关闭全部基于预定义的工作流引擎，流转过程中能够以多种方式查看各个工作单的状态及历史。工单的批准、启动、完成和关闭通过工作流程引擎驱动，实现全电子化流转。

个人登录系统后可以直接查看所有当前的工作流任务，还能够以多种方式查看各种工作单的执行状态及执行历史信息。例如，可以从故障报告记录中查找到执行维修的工单编号，并可以直接打开。也可以从设备档案中的维修养护历史记录查找到对应工单，并直接打开。

设备管理中涉及到多项事务的审批与流转，同时包含了多项工作任务、执行检查、物品领用、成本统计、人员评价等一系列业务信息，因此需要系统采用可灵活配置的流程设计模式，流程中可自动链接到各个工单、电子文档附件信息。该系统支持按照部门划分流程，节点可增加候选人，使得流程控制更加灵活，适应不同部门的管理需求。

12、系统报表

        本系统的所有历史数据和管理指标，最终需要通过格式化的方式展现，因此需要提供强大的报表管理功能。本系统可以根据用户需求，灵活定制各种类型的报表，比如： 

运行级报表—设备卡片，可以直接用卡片打印机打印出设备卡片，贴到设备显眼位置，方便维护。

12.1 运行级报表—设备维修养护统计报表（按类别），通过类别查询设备维修记录和保养记录。对维修单数进行同比、环比分析，自动分析维修单数趋势。 

12.2 运行级报表—设备维修养护统计报表（按设备） ，通过类别查询设备维修记录和保养记录。对维修单数进行同比、环比分析，自动分析维修单数趋势。

12.3 管理级报表—设备完好率统计报表。设备完好率=完好设备总台数/生产设备总台数。生产设备总台数应包括建筑在用的、备用的、停用的以及正在检修的全部生产设备，不包括尚未安装，使用以及由基建部门或物资部门代管的设备，考核设备时必须按完好标准逐台衡量，不能采取抽查推算的办法。设备完好率一般考核主要生产设备。

12.4 管理级报表—设备可用率统计报表。可用设备包括库存中的设备，可以作为决定设备采购的一个指标。

12.5 管理级报表—设备维修及时率统计报表。设备维修及时率为维修单接单到完成维修的时间统计。系统对近半年的维修工单进行统计分析，通过饼图展示维修及时率分布。并且可以列出最快和最慢的10单维修记录，用于评估维修人员的工作效率。

12.6 管理级报表—设备外包维修费用统计报表。统计每个月的外包维修费用，通过同比、环比进行分析，给出外包维修费用的变化趋势。

12.7 操作级报表—设备维修养护工单统计表。以表格方式列出维修保养工单，支持直接打印。

12.8 管理级报表—固定资产台账。以表格方式列出固定资产，支持直接打印。

13、系统管理

        本系统的后台管理功能，主要是为了保障系统正常运行，而进行的一些基础配置管理，包括对组织架构管理、用户的管理、系统角色管理、功能模块管理、系统安全管理、数据交换管理等内容。

14、微信公众号

        微信公众号可以推送建筑的内部公告，并可进行对各子系统运维数据的报表查询等功能。

15、APP运维助手（安卓版）

APP运维助手可以接收实时报警事件推送，当接收到报警事件时，会在手机通知栏上显示报警通知，点击通知可以进入APP的报警事件管理查看报警详细信息，包括子系统、设备、信号、报警内容、报警级别等。

用户通过报警模块可以查看实时报警，并在线进行处理确认。也可以通过多个筛选条件包括子系统、设备、信号、日期，来查询历史报警记录。

智慧建筑运营管理系统可以生成设备卡片，粘贴到设备上显眼位置。设备卡片含二维码，用户可以通过APP运维助手扫描二维码，来查询该设备对应的档案信息、维修历史记录和保养计划。

APP运维助手支持维修保养工单管理。用户可以通过APP运维助手进行设备故障报修，维修人员可以通过APP进行维修接单、流转、委外维修等操作，并且进行线下维修处理，最后再在线上办结。设备保养负责人在保养任务前3天可以接收到保养提醒，在指定的日期内接受保养单任务，并线下进行保养事项，最后再在线上办结。真正实现设备维保的全电子化流程管理。

APP运维助手提供知识库模块，用户可以将维修经验、保养经验以及故障处理经验等录入到知识库中，并且设置关键词。其他用户可以通过关键词模糊查询到匹配的知识库，促进工作交流和提升工作效率。